任意売却の手続の流れ

不動産の任意売却をお考えの方は

　任意売却を進める際の手続の流れをご紹介します。

１．手続きの開始
　任意売却の開始については、さまざまなケースがあります。
　例えば、住宅ローンの返済に関する債権者と債務者との話し合いの中で、住宅の売却に関する手続については、不動産仲介業者などの第三者に依頼しようという提案が、債権者の側からなされることがあります。
　この場合、以降の売却手続は、主に不動産仲介業者が中心となって進められることになります。

２．売却価格の決定など
　任意売却の話を進める上で、｢売買価格の決定｣と｢買い主の決定｣は、重要なポイントになります。
　売買価格は債権者の債権回収率に大きく影響を及ぼしますし、担保物件の買い主の目星がついている場合は、話がより具体的になります。

３．債権者やその他の利害関係人との調整
　任意売却には、債権者や利害関係人の調整と合意が必要となります。この調整は、前述の通り、主に不動産仲介業者が行っていきますが、債権者が数社いる場合には、売買代金をどのように分配して各債権者の返済にあてるのか、また、その返済額で承諾してもらえるのか、一部放棄は可能なのかなど、いろいろな調整をしていかなければなりません。
　また、税金の滞納はないのか、建物であれば占有している人が居ないかなど早めに確認していく必要があります。

４．債務者側に手続上の障害がないかの確認
　債権者の利害調整を図っている間に、債務者側に次のような事項がないか確認します。もし、該当するようであるならば、早めに対応する手続きを行う必要があります。
（１）不動産の所有者が亡くなっており、その相続登記を済ませていない
　⇒相続登記を行う
（２）不動産の所有者または、共有者の１人が行方不明になっている
　⇒裁判所に不在者の財産管理人の選任を申し立てる
（３）不動産の所有者または、共有者の１人が病気等により、意思疎通が図れない
　⇒裁判所に成年後見人の選任を申し立てる

５．任意売却の成立
　すべての当事者や利害関係人が任意売却に合意し、上記の手続きもすべて完了して、売却手続きの準備が整うと、決済日（実際に売買する日）が決まります。決済日には、当事者を含め、関係者が集まります。
　依頼を受けた司法書士が担保権の抹消や所有権移転等の登記手続の確認をし、売買代金の支払いが行われ、債権者により競売手続の取り下げがなされます。
　売買代金から各債権者へ返済を行い、様々な精算手続きが行われて不動産は買い主名義にかわります。また、売却代金で返済できた分の債務や、交渉の過程で免除された債務はなくなります。